二手房交易戶(hù)口陷阱都有什么呢？三件事做好可以預(yù)防哦
2023-03-30 15:40:40 來(lái)源：法制法律網(wǎng)
一、二手房交易戶(hù)口糾紛有哪些
在司法實(shí)踐中，因戶(hù)口引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶(hù)到了買(mǎi)方的名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿(mǎn)結(jié)束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶(hù)手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方的戶(hù)口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶(hù)口無(wú)法遷入。更有甚者，有些賣(mài)方的共同居住人以其戶(hù)口尚未遷出為名，主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。
如此一來(lái)，購(gòu)房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶(hù)口“陰影”卻揮之不去。誰(shuí)愿意自家的房子里裝著陌生人的戶(hù)口呢！如果碰到賣(mài)方共同居住人以戶(hù)口為由拒不搬出，則會(huì)情況更糟。買(mǎi)方花費(fèi)巨資買(mǎi)來(lái)的房子只能“看”卻不能住，無(wú)疑成了“鏡中花、水中月”，如果想搬進(jìn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無(wú)法避免。
二、如何防范二手房交易戶(hù)口陷阱
第一，要求賣(mài)方出示戶(hù)口，并復(fù)印留存，通過(guò)審查賣(mài)方的戶(hù)口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶(hù)籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷，一方面戶(hù)口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶(hù)籍狀況，而不能排除非家庭成員戶(hù)口落于交易房屋內(nèi)的可能；另一方面，戶(hù)口本上的信息可能與實(shí)際的戶(hù)籍狀況存在差異。
第二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況。房屋的戶(hù)籍通常是由該房屋所在地的派出所管理，買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶(hù)籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取材料的話(huà)，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱，如果賣(mài)方拒絕配合的話(huà)，則房屋戶(hù)口可能存在問(wèn)題。
第三，就戶(hù)口的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，約定適當(dāng)?shù)母犊钍欠绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶(hù)籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)：
一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶(hù)口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)該是一處戶(hù)籍無(wú)爭(zhēng)議的房屋。
二是違約責(zé)任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶(hù)口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
房屋交易一旦因戶(hù)口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。由于戶(hù)籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對(duì)于此類(lèi)案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶(hù)口糾紛時(shí)，又受到戶(hù)籍政策的限制。因此，建議購(gòu)房者在買(mǎi)二手房之前請(qǐng)律師幫助在購(gòu)房合同中，把與戶(hù)口相關(guān)的問(wèn)題約定下來(lái)，以免之后發(fā)生糾紛無(wú)法解決。
